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实地地产闯关IPO 富力公子张量已控多家上市公司

来源:新浪· 05月22日 23:45

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目前为香港永久居民。他近两年声名渐起,和王健林之子王思聪、潘石屹之子潘瑞、王志才之子王烁等人有“新京城四少”之称。张公子效仿王思聪,没去富力接班,而是自己折腾地...

       

 销售额成谜

        撰文 | 乔芊

        实地地产是一家总部位于广州的中小房企,实际控制人、董事长为“地产二代”张量,即富力地产(2777.HK)联席董事长张力之子。5月20日,实地地产向港交所递交招股书,农银国际担任独家保荐人。这意味着张量的资本版图即将再次扩容。

        张量出生于1981年,曾留学加拿大,2003年回国创业,目前为香港永久居民。他近两年声名渐起,和王健林之子王思聪、潘石屹之子潘瑞、王志才之子王烁等人有“新京城四少”之称。张公子效仿王思聪,没去富力接班,而是自己折腾地产、娱乐、投资等产业。

        招股书显示,张量通过Oriental Gian拥有实地地产100%权益(妻子龙茜拥有100%配偶权益)。除此之外,张量还是多家香港上市公司的实际控制人,包括传递娱乐(1326. HK)、脑洞科技(2203.HK,已收购张量名下的智能家居网络公司广州织网)以及接手自父亲张力的力量能源(1277.HK),上述三家上市公司分别从事娱乐、半导体、矿业,张量分别持股74.14%、74.96%、62.96%。

        此外,张量还拥有风险投资公司黑洞投资、实地物业以及智能家具公司广州三拾七度、智能机器人(12.800,-0.28,-2.14%)公司广州哈奇等。

        创业初期,张量的生意主要是承“父荫”接富力的装修、机电安装等项目,核心公司是2003年成立的广州恒量机电工程公司(现名广州钜融机电工程公司,由实地地产通过全资子公司实地趋势持有,也是实地地产国内各主体的顶层公司之一)。

        实地地产成立于2006年,最早由张量和母亲廖东芬各持有80%、20%股权,开发的第一个楼盘是广东中山璟湖城楼盘。但此后基本沉寂,直到2013年后又连续开发贵州遵义蔷薇国际、江苏无锡玫瑰庄园、广州常春藤等项目,逐渐加速。

        上述项目也支撑了最近三年实地地产的业绩。2017-2019年,实地地产的营收分别为38.7亿、63.72亿、83.24亿元,净利分别为3.27亿、8.46亿、7.56亿元。招股书显示,遵义、无锡及广州项目几乎贡献2018年全部销售收入,贡献了87%的2019年收入。2019年,广州常春藤等项目占物业销售收益比约50%。

        2015年起,实地大手笔出手拿地、全国扩张,一度跻身房企百强,并喊出千亿目标。但实地的销售额却在2016年突破百亿、2017年突破两百亿后,突然变得神秘。

        实地招股书中没有披露具体销售额数据,第三方数据则多有不一。克尔瑞数据显示,2017-2019年,实地地产的销售额分别为201.1亿、158亿、119.6亿,行业排名也从89名下滑至153名。

        另据观点地产披露,过去三年,实地的合约负债(即实地的物业预售金额)分别为135.36亿元、183.7亿元及204.51亿元。观点指数发布的销售榜单数据称,2018年实地销售额为275.2亿元、2019年销售额为300.4亿元,排名房企90位。即使采信这一数据,实地过去三年的增长幅度也远未达到预期。

        但实地的负债却已高企。招股书显示,2017年、2018年及2019年末,实地的未偿付借款余额分别为119.83亿元、117.71亿元、126.56亿元,净资产负债比率分别为38.09、5.33、2.25倍,远高于行业平均水平。

        值得注意的是,实地的借款成本逐年升高,2017-2019年分别为惊人的12.8亿、17.08亿、21.73亿元,甚至超过三年销售毛利之和。实地将这些利息大多数进行资本化,三年合计47.77亿元,导致呈现在利润报表中的财务成本表面看上去较低。

        截至2019年末,实地地产手头现金约20亿元,现金短债比1.75。截至2020年3月底,负债总额约130亿元、其中短期借款约43亿元,偿付压力较大。

        目前,主打“智慧人居”概念的实地已布局全国25个核心城市、拥有37个项目,总建筑面积1430万平方米(含土储1016万平方米),住宅产品分为花冠、花蕊、花瓣三个系列,分别对应高、中、低端市场。

        实地地产近几年频繁引入明星职业经理人。2017年曾挖来前百度高管李明远出任实地地产总裁,探索智慧小区模式。但李明远重点负责的智能家居业务并未有亮眼表现,任职一年半后就挂冠而去。此后,前金辉地产总裁马立强一度以副董事长之职负责实地地产日常工作,直到去年11月,张量引入前碧桂园区域高管刘森峰出任实地地产总裁。

        此外,实地地产还引入了多位前泰禾高管,现任CFO李斌即为前泰禾集团(4.260,-0.25,-5.54%)CFO、副总裁李朝阳曾担任泰禾集团总裁助理。

        去年以来,多家中小房企急于赴港上市,打通融资渠道,但成败皆有。张量的实地能否最终如愿呢?

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