绿城继碧桂园之后要求加速回笼资金

 　今日午间，根据彭博消息，绿城正要求员工“全面”加速资金回笼。公司备忘录还要求员工：加快销售，坚决执行“早销，多销、快销”的策略。加大应收款项催收力度“倾尽一切努力”获得受限价政策影响项目的预售许可证

　　对于不受中国限价政策影响的项目，要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售严格控制付款

　　公司媒体代表在一封电子邮件回复中表示，关于公司内源性现金流的管控安排是每半年度进行的“常规”管理动作，目前公司日均账面资金不低于500亿元，现金充裕、安全

　　公司在电子邮件中称，绿城的资信状况足以满足正常经营需要，保障发展需求。

　　绿地加快高周转资金背后

　　不过值得注意的是，早在今年4月，以高周转著称的碧桂园（02007.HK）即在一周之内连发三份内部文件，要求提高加大三四五线城市项目周转速度、报建速度、供货速度。

　　碧桂园实际控制人杨国强甚至提出，摘牌到开盘5.2个月，完全无法达到集团高周转的要求。为确保高周转，碧桂园在集团层面设置集团大运营工作组，各中心线条配合做好高周转工作，大运营工作组组长有经济决策权，人事任免权，可先斩后奏。

　　一位来自碧桂园区域公司的内部人士表示，现在做项目“一切为了现金流”，如果项目不能做到高周转，不能快速回流现金，则宁可不做。

　　为何房企不断加快资金回笼？高周转背后是绿城自身负债居高不下，还是融资成本的不断提高？

　　2016年以来开发商销售“排位赛”非常激烈。2018年，希望借助高周转维持“千亿级别”的房企将有30多家，比2017年翻一倍；TOP100房企（市占率达60%）中，2018年的销售目标基本都要增长30%以上。由此，基于提高市占率的目标，开发商有加快推货和加快周转的主观诉求。

　　而从客观来看，2016~2017年开发商储备土地迅速放量，300城土地出让金在这两年分别达到2.9万亿元和4.06万亿元，同比分别增长31%和50%，2017年更是刷新纪录。但进入2018年以后，不仅银行信贷资金全面收紧，就连2017年还算畅通的信托、资管等通道资金也在监管之下遭遇全面堵塞。

　　楼市限购升级，限售范围扩大

　　今年以来楼市调控继续收紧的趋势明显，限购限售范围扩大，使得资金回笼困难。继长沙、西安、杭州以后，今日上海发文规范企业购买商品住房。

　　6月24日，西安出台《关于进一步规范我市住房交易秩序有关问题的通知》。根据《通知》，在住房限购区域范围内，西安暂停向企事业单位及其他机构销售住房（含商品住房和二手住房）。

　　6月25日出台的长沙版限购政策，也提到了“暂停企业在限购区域购买商品住房”。

　　6月26日，媒体称，杭州正暂停向企事业单位及其他机构销售住房。

　　7月2日，上海发文规范企业购买商品住房。自7月3日起，企业购买商品住房必须同时满足设立年限已满5年、在本市累计缴纳税款金额已达100万人民币、职工人数10名及以上且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年等条件（已缴纳税款金额满500万元以上的企业除外）。同时，企业购买的商品住房再次上市交易年限从“满3年”提高至“满5年”。

　　棚户区改造全面叫停，三四线资金周转遇阻

　　日前传出国家开发银行（简称国开行）将棚户区改造贷款审批权收回总行，且一刀切要暂停棚改计划，令市场风声鹤泪。海通证券(9.270, 0.04, 0.43%)（00665）邀请国开行领导人进行电话会议，确认国开行于最近两周收回了审批权限，为免引起市场恐慌，而未有正式公布，目前还未对有关政策定性，政府仍未有下一步意见出台，不过他强调是次仅将部分分行权限收到，并重申棚改计划会做到2020年。

　　国开行管理层也承认，该行与其他发放棚改贷款银行都面对来自中央的压力，而对有关贷款有所收紧，而据悉，内地另有三间政策性银行收紧棚户区改造项目新贷款，令消息火乘风势愈演愈烈。

　　由于棚改较利好三四线城市楼市，因此棚改受限，主力发展该等城市的内房股便会较受影响。据悉，多个龙头房企不断加大对三四线城市布局。

　　而绿城三四线发展背后是存货的居高不下。2015 年-2017 年末，绿城存货余额分别为732亿元、881亿元和1297亿元，占总资产的比例分别为50.66%、51.88%和55%。

　　其中，绿城在三四线城市的存货影响到公司的盈利。

　　2017 年末绿城针对诸暨绿城广场项目、合肥翡翠湖玫瑰园项目、舟山岱山蔚蓝公寓项目、大庆御园项目、奉化玫瑰园项目、杭州蓝庭项目、台州玫瑰园项目、新泰玉兰花园项目和青岛理想之城项目，分别计提存货跌价准备324.28 万元、185.62 万元、1024.55 万元、4431.69 万元、7537.76 万元、15591.50 万元、4205.11 万元、1564.54 万元和3767.96 万元。

　　绿城方面称，如果公司未来不能持续保持三四线城市去化力度，将对公司经营业绩和持续发展造成不利影响。

　　资产负债率居高不下

　　2015年以来，公司资产负债率（考虑到房企净负债率计算难度，本文采用资产负债率）居高不下，且不断提高。其中，2015年资产负债率为74.6%，2016年资产负债率为76.8%，2017年资产负债率为80.16%。

  　绿城的现金流也一直在收紧，且2017年经营现金流为负的150.8亿。公开数据显示，近三年和2018年一季度，其经营活动产生的现金流净额分别为7.26 亿元、34.5亿元-150.8亿元。

　　绿城中国公告显示：绿城现金流量净额下降至负数，主要因公司2017 年度新增购买北京、广州、杭州等一、二线城市土地支付的土地款较多所致。